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Ter toda a documentação e licenças para construir o seu imóvel é tão importante quanto o terreno ou as pessoas que vão fazer parte do projeto e da obra. Sem os registros e autorizações corretos, você corre o risco de enfrentar multas, embargos e até mesmo a demolição da construção.

A seguir você vai conhecer mais sobre os principais documentos necessários para construir a sua casa de maneira legal e organizada.

Documentos de propriedade do terreno

Antes de submeter qualquer projeto, é fundamental comprovar que você é o legítimo proprietário do terreno. A escritura pública registrada em cartório e a matrícula atualizada são o ponto de partida. A certidão de ônus reais também deve constar qualquer restrição, hipoteca ou servidão que possa inviabilizar ou limitar a construção.

Escritura e matrícula

A escritura pública formaliza a compra e venda, enquanto a matrícula registra o histórico completo do imóvel. Juntas, elas atestam a titularidade e garantem segurança jurídica ao processo.

Certidão de ônus reais

A certidão de ônus reais é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis. É um documento que traz todos os detalhes sobre um imóvel, incluindo pendências, restrições e ônus. Ter esse documento em mãos evita surpresas durante a aprovação do alvará.

Certidões negativas e comprovações fiscais

A prefeitura e os órgãos estaduais exigem certidões negativas para confirmar que não há débitos pendentes. Isso inclui IPTU, ISS e tributos estaduais ou federais. Além da sua importância para a construção, elas também costumam ser necessárias em situações como compra e venda, financiamentos e processos judiciais, garantindo que o negócio ou processo seja realizado sem problemas.

IPTU e outras pendências fiscais

O comprovante de quitação do IPTU e do ISS (caso haja atividade econômica no terreno) é solicitado para liberar o alvará de construção.

Também é necessário fazer uma verificação sobre as certidões da Receita Federal e da Secretaria da Fazenda do estado. Isso vai garantir que não existem pendências fiscais que bloqueiem o licenciamento.

Projeto arquitetônico aprovado

Sem um projeto arquitetônico legalizado, não há como obter alvará. O processo envolve desde o estudo preliminar até o detalhamento executivo, sempre com o carimbo do órgão municipal.

Anteprojeto e estudo preliminar

Nesta fase, definem‑se o programa de necessidades, a volumetria e a implantação do prédio no lote, respeitando recuos e coeficientes urbanísticos. Em casos de construções em condomínios, também é necessário verificar algumas normas e orientações do lugar.

Projeto legal e executivo

Após aprovação preliminar, o projeto é enviado à prefeitura. Esse projeto deve detalhar características como fachada, cortes, instalações elétricas, hidráulicas, estruturas e acabamentos, servindo de guia para a obra.

Responsabilidade técnica e registro profissional

Todo projeto deve ter a assinatura de um arquiteto ou engenheiro responsável. A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no CREA ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no CAU formaliza essa responsabilidade.

ART ou RRT

Esses dois documentos vinculam profissional e obra. Isso garante que todos os procedimentos que envolvem o projeto atendam às normas técnicas de segurança.

Qualificação do responsável

Informe no registro o número de inscrição e, se necessário, cópia do diploma. Isso agiliza a análise do processo na prefeitura.

Alvará de construção

O alvará é a autorização municipal que legitima o início da obra. Para obtê‑lo, envie todos os projetos, certidões e comprovantes de técnico responsável, além do pagamento das taxas correspondentes.

Requerimento e pagamento de taxas

Os valores do alvará de construção costumam variar conforme a região. Cada prefeitura estabelece valores de taxa de expediente, análise de projeto e fiscalização. A guia de recolhimento deve estar quitada para emissão do alvará.

Cronograma físico‑financeiro

Em alguns casos, o cronograma também precisa ser apresentado junto à documentação. Novamente, isso varia de município para município. Esse cronograma deve ser bem detalhado, apresentando as fases da obra e desembolso previsto, como parte do pedido de alvará.

Licenças complementares e autorizações

Obras em áreas ambientais ou com supressão de vegetação demandam licenças específicas, emitidas por órgãos como IBAMA ou secretarias de meio ambiente.

Licença ambiental

Quando há corte de árvores ou impacto em áreas de preservação, é necessário apresentar estudo de impacto e solicitar licença antes do alvará. Essa licença assegura que as obras cumpram a legislação ambiental, evitando impactos negativos na flora, fauna, recursos naturais e qualidade do ar, água e solo.

Concessionárias de serviços públicos

Conexão de água, esgoto, energia e gás dependem de aprovação ou vistoria de concessionárias, garantindo que as redes existentes suportem a nova edificação.

Laudos e estudos técnicos

Em terrenos de relevo acidentado ou solos de baixa capacidade, estudos como sondagem geotécnica são indispensáveis para determinar o tipo de fundação.

Sondagem do solo

O laudo geotécnico indica características do solo (argila, areia, rocha) e profundidade de sapatas ou estacas. Este é um procedimento indispensável antes de iniciar qualquer obra, garantindo que a construção seja segura e eficiente

Estudos de contenção e drenagem

Em encostas, projetos de muros de arrimo e sistemas de drenagem evitam deslizamentos e alagamentos.

Projetos complementares

Além do arquitetônico, é preciso desenvolver projetos de estrutura, elétrica, hidráulica, esgoto e, quando exigido, combate a incêndio.

O projeto estrutura é um desses. Nesse projeto, são definidos os detalhes referentes a vigas, pilares e lajes, garantindo segurança e estabilidade.

As instalações prediais também devem estar presentes. O projeto elétrico é essencial para indicar circuitos, disjuntores e aterramento, enquanto o hidráulico abrange água fria, quente e esgoto.

Habite‑se e registro da construção

Após a obra, solicite a vistoria final e o Habite‑se, documento que comprova a conformidade com o projeto aprovado. Com ele em mãos, você pode averbar o imóvel e legalizar o uso.

Neste ponto, a averbação da matrícula também deve ser feita. Isso vai atualizar os dados da área construída para fins de IPTU e garantia jurídica.

Por fim, a emissão de laudos de instalações elétricas, hidráulicas e gás também devem ser levantados. Esses documentos também podem ser exigidos para obtenção do Habite‑se.

Como a GPG Arquitetura facilita a regularização e documentação da sua obra

A GPG Arquitetura entende que a obtenção de alvarás, licenças e toda a papelada necessária é tão crítica quanto o próprio projeto arquitetônico. Por isso, ela oferece um serviço integrado de assessoria documental, acompanhando desde a análise da matrícula do terreno até a emissão do Habite‑se. O objetivo é garantir que cada etapa burocrática seja cumprida de forma ágil e segura, evitando atrasos, multas ou embargos que possam comprometer o cronograma da construção.

Com processos claros e equipe especializada em normas municipais, estaduais e federais, a GPG coordena a preparação de certidões, ART/RRT, projetos legais e complementares, bem como o protocolo junto aos órgãos competentes. Com prazos controlados, revisão de cada documento para manter o cliente sempre informado durante o processo.

Manter a documentação em dia não é apenas uma exigência legal, mas uma forma de proteger seu investimento e evitar surpresas desagradáveis. Seguindo este guia, você terá clareza sobre cada etapa documental e poderá construir sua casa com segurança e tranquilidade.

Garanta toda a documentação e assessoria necessária para o seu projeto. Entre em contato com a GPG e tenha os melhores profissionais ao seu lado.